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房企信托融资成本走高风险剧增

发布时间:2019-10-18 01:37:25 阅读: 来源:球磨机厂家

南都讯记者徐凤在政策重压、银行贷款收紧下,房企开始热涌信托融资市场。据了解,6月下旬,在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资,年利率高达17%,为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。无独有偶,绿城近日拟发信托产品融资,年息在25%以上。业内专家认为,在融资渠道逐渐收紧的情况下,房企转向信托融资实属无奈之举,融资成本或持续走高。

信托融资成本最高达45%

6月下旬,在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资引发市场关注,该信托计划为期17个月,年利率高达17%,为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。融创集团表示,如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行,信托计划期限将自动额外延长29个月,并以23%的年利率支付偿还代价。此外,更有机构研究显示,房地产信托融资成本最高的已达45%。

无独有偶,近日,平安信托和绿城中国将共同打造平安财富安城1号房地产基金信托产品,平安信托以股权投资方式参与绿城温州龙湾项目,年化收益在25%以上。平安信托一位销售经理透露,温州龙湾项目总基金规模8.75亿元,信托将占到项目股权总比例的25%,内部回报率高达35%-41%,项目投资期为三年,退出期为两年,总周期长达5年。

世联地产首席分析师王海斌表示,资金链趋紧,很多优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资。而从历史经验看,信托业资产的规模一般和银行信贷、货币政策呈相反关系,紧缩的货币政策会引起信托业资产规模的增加。“从资金需求方来说,国家对房地产领域的调控一天未松,房地产企业借助信托来融资的需求便会只增不减。”

风险剧增

房企热涌信托融资,不仅要偿还高息,还有可能要承受高质押率。据证卷时报网报道,融创将以开发公司股权及土地使用权作价5亿,作为向大业信托融资的质押物。但从此前的公告看,作为质押标的地块为融创以9.59亿元的价格竞标所得,因此从当前市场价看,质押标的价值已经能完全覆盖可能发生的风险损失。

信托融资或使开发商陷入高息置换低息的恶性循环中。据信托人士介绍,在开发商资金紧张、其他融资渠道收紧的情况下,可能会出现与信托约定的回购期内偿还或置换信托贷款的资金无法及时到位的情况。如果开发商销售不畅,即使能够找到置换资金保证信托计划的兑付,开发商届时也会陷入高息置换低息的恶性循环。

地产经济学家邓浩志表示,在银行开发贷收紧后,房企涌向信托融资属于无奈之举。对于工程进度到一半左右的项目,原有资金已经投入,后续资金断裂,而且还没有到达到预售条件不能以销售来回笼资金,陷入这种困境的房企,多数会选择高息借贷使项目继续运营下去。

在高风险下,信托审批门槛也在提高。据介绍,目前监管层已对房地产信托项目实行逐月上报风险监测的制度,在其中的还款来源一项中,就明确要求填写第一、第二及其他还款来源,这直接提高了审批的门槛。

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